Helyre áll a rend az ingatlanpiacon?

Az elmúlt hónapokban óriási káosz alakult ki az ingatlanok árazásában, sokan idén akartak gyorsan meggazdagodni és ennek köszönhetően teljesen irreális hirdetési árak alakultak ki. Az ingatlanpiaci viszonyokat kevésbé ismerő magánszemély hirdetők pedig az irreális hirdetési árakra alapozva szintén további irreális árképzést alkalmaztak. De mi történik most? Patai Zoltán, a RE/MAX Vision tanácsadójának elemezése  a kialakult helyzetről.

Gyakran előfordult és még most is előfordul, hogy egy 100 millió forint valós piaci értékű ingatlant 80-160 millió forint között hirdettek jellemzően magánszemélyek, de gyakran a ingatlanértékesítő kollégák is. Természetesen inkább a túlárazás volt a trend, mint az alulárazás. Köszönhető ez részben a médiában túlfűtött idei ingatlan piaci várakozásoknak, másrészt annak is, hogy a megjelenő cikkeket sajnos nem olvasták végig az ingatlan tulajdonosok. A hozzáértő befektetők természetesen kivártak és kivárnak, mert a piaci zajban sosem érdemes vásárolni.

Idén valóban volt és van is jelentős áremelkedés és nagyobb ingatlan piaci forgalom is, de ez csak a piac egyes szegmenseire, illetve egyes kiemelt lokációkra jellemző, tipikusan a budapesti 50-80 millió forint körüli használt ingatlanokra, illetve az 1-2 szobás újépítésű lakásokra. Teljesen más képet fest azonban a - Magyarországon már drágának mondható - 150 millió feletti lakások piaca, illetve például a családi házak piaca, továbbá a fővárosi agglomeráción kívüli övezetek. Ezeken a területeken mind az árak, mind a forgalom növekedése messze elmaradt a vágyaktól és álmoktól.

A hektikus árképzésnek és a legalsóbb értékkategóriában a pánikhangulatnak köszönhetően az ár-érték arányok is jelentősen felborultak és több szegmensben összecsúsztak a korábban kialakult valós árkülönbségek (pl. újépítésű lakások és panellakások).

Az arányok felborulása következtében ingatlantanácsadóként javaslom, hogy amennyiben a vásárló teheti a legalsó árkategória helyett egyel magasabb árkategóriában érdemes körülnézni, mert 10-15%-kal magasabb áron jóval nagyon értékű ingatlant lehet vásárolni. Ehhez a magyar piacon már relatív jó konstrukciókkal rendelkező jelzáloghitelek állnak rendelkezésre. Így némileg magasabb törlesztőrészletért jelentősen jobb értékkel bíró, jobb lokációban fekvő ingatlanhoz lehet hozzájutni, mint a túlárazott alsó kategóriában. Természetesen az arányok idővel rendeződnek, így ez nem áll fent örökké.

Tapasztalatom alapján a Budapest külvárosában és az agglomerációban olcsóbb árkategóriában (40-50 millió forint) a magánszemély hirdetők pedig rendre alulértékelték ingatlanjaikat és az első teljes árat megadó, vagy relatív keveset alkudó érdeklődőnek örömmel értékesítették ingatlanukat, miközben például az ebben a kategóriában mára már teljesen bevettnek számító licitáltatással legalább 5-10%-kal magasabb áron értékesíthették volna az ingatlanukat. Az a magánszemély, aki 1-2 hét alatt értékesítette az ingatlanát, az nagy valószínűséggel ár alatt adta el azt.

A túláraznak köszönhetően számos ingatlan „túljáratásra” (a vásárlók által már túl sokszor látott, árváltoztatott hirdetést gyanakvással fogadják és kerülik) került, az állampapírokból felszabaduló forrás már nagyrészt befektetésre került, így az ingatlantulajdonosok nem tudták értékesíteni ingatlanjaikat.

Az ingatlanpiaci elemzők is egyre-másra korrigálják az előrejelzéseiket és a korábban tapasztalható hurráoptimizmust felváltotta a realitás talaja. Elsősorban egy ország gazdasági teljesítménye, illetve az állami lakhatási támogatások változásai határozza meg hosszú távon az ingatlan piaci árak mozgását és e tekintetben a 2025-ös év összességében sajnos egyáltalán nem kiemelkedő. Természetesen az infláció továbbra is magas, amely a kiadásokon és béreken túl az építőipari anyagok és bérek emelkedése következtében kihat az újépítésű lakáspiacra, illetve a lakásfelújításokra, így az áremelkedés nem áll meg az ingatlanpiacon sem, de várhatóan egy kiszámítható mederbe terelődik.

A jelenlegi hirdetési piacon nagyon nehéz tájékozódni, még a szakemberek részére is, így az ilyen piaci zajban különösen érdemes ingatlantanácsadók, -értékesítők szolgáltatásait igénybe venni, mert a kifizetett díjjal együtt is összességében jelentős többletbevételt, vagy megtakarítást lehet elérni szakértők igénybevételével.

Úgy gondolja, hogy rendelkezik annyi ingatlanpiaci tapasztalattal, mint egy ingatlanértékesítő, aki naponta ismeri meg több tucat ingatlan tranzakció valós adatait? Ön az élete során hány ingatlant értékesített?

Érdemes kockára tenni egy átlagos család legnagyobb vagyonának számító lakásának, házának az értékesítését? Nem beszélve az értékesítésre, vásárlásra szánt rendkívül sok időről, energiáról, költségről.

Biztos, hogy munka közben tud megfelelően koncentrálni a potenciális érdeklődőkre? A potenciális érdeklődőből vevőt tud képezni?

Tud tranzakciót zárni egy hét alatt? Kb. ennyi ideje van, máskülönben a vevő tovább áll…

Készen áll a licitáltatásra?

Megfelelő jogi és műszaki ismeretekkel rendelkezik? Ismer megbízható, rendelkezésre álló hitelügyintézőt, ingatlanügyekben szakértő ügyvédet, statikust, energetikust, belsőépítészt, földmérőt?

Ha Ön úgy gondolja, hogy az ingatlanának értékesítését szakemberre bízza, kérem keressen bizalommal!

Portfolio.hu: Elmarad az állampapíros dömping? Mi történik valójában a magyar ingatlanpiacon?